Опции

[vlad]

Очень интересно узнать мнение большинства, понизятся ли цены до уровня 2000 года, когда можно было трешку купить за 4,5 тыс$

[xeno]

Business АКИpress: Рынок недвижимости еще не достиг своего дна

Цены на недвижимость в Бишкеке и Кыргызстане в целом непрерывно падают, начиная с сентября 2007 года, за исключением несущественных подъемов, связанных скорее с ожиданиями продавцов недвижимости. В частности, средние цены предложения на продажу квартир на вторичном рынке достигали своего максимума в $1113 за квадратный метр в сентябре 2007 года, в феврале средние цены предложения упали до $752 за м2.

Наибольшее положительное изменение и соответственно рост цен в +36,9% наблюдался в ноябре 2006 г. Положительный рост цен, но только в меньших размерах, после этого продолжился вплоть до марта 2007 года. Затем произошла корректировка рынка, возможно, инвесторы стали фиксировать свою прибыль, начав сбывать недвижимые активы, из-за чего цена упала в апреле 2007 года на 15% и в мае на 1%. Но в последующие месяцы цены опять пошли вверх и пришли к вышеуказанному максимуму в начале осени 2007 г.


На рынке, начиная с 2006 года, начали увеличиваться объемы выдаваемых ипотечных кредитов, и уже к концу этого года это стало решающим фактором в росте цен на рынке недвижимости. Как ранее уже говорилось, ноябрь 2006 г. явился временной точкой старта роста цен на рынке, и это подкреплялось относительно большими объемами выдаваемых перед этим и в это время ипотечных кредитов. В среднем в июле-декабре 2006 г. ежемесячные объемы ипотечных кредитов составляли 150-300 млн. сомов. Корректировка цены весной 2007 года еще более стимулировала рынок к росту, и соответственно объемы выданных ипотечных кредитов еще более увеличилось – в июне-августе 380-450 млн. сомов ежемесячно.

В сентябре 2007 г. объемы выданных кредитов под ипотеку резко сократились, по сравнению с августом в сентябре объемы уменьшились в 2,2 раза, а в октябре и последующих месяцах вплоть до марта 2008 года объемы выданных ипотечных кредитов были небольшими – 50-110 млн сомов ежемесячно. Все это время цены колебались, то падая, то поднимаясь, причем ежемесячная амплитуда колебаний была незначительной в пределах 1-3%. Это, по всей видимости, было связано с повышенными ожиданиями продавцов недвижимости на возможный будущий рост цен, что вынуждало их занимать выжидательную позицию.

С апреля 2008 г. объемы ипотечных кредитов опять увеличились, правда, не в таком объеме как 2007 г. – в среднем ежемесячно 90-200 млн сомов. Но это никак не стимулировало повышение цен на недвижимость, в мае цены упали на 3,6%, в июне на 7,1%, в июле на 5,2%. По всей вероятности это падение цен можно объяснить уходом с рынка недвижимости иностранных инвесторов из соседних стран. К июлю цены стабилизировались – выдаваемые хоть и не в таких больших объемах как ранее ипотечные кредиты в некоторой степени стабилизировали цену на недвижимость.

Но в конце 2008 г. объемы ипотечных кредитов кардинально сократились, опустившись даже ниже своего минимума 2006 г. (140 млн. сомов). В ноябре 2008 г. было выдано кредитов под ипотеку на 40 млн сомов, а декабрь 2008 г. на 38 млн сомов. В январе объемы ипотечных кредитов сократились до ничтожного уровня в 6,6 млн сомов. Это вызвало начало резкого падения цен на рынке недвижимости в первые месяцы 2009 г. в среднем ежемесячно на 6-7%, что предопределяет нисходящий тренд на будущее (см. таблицу 2).

Все существующие объективные факторы свидетельствуют о том, что цены на недвижимость до конца года никак не будут расти, а будут падать и возможно значительно, предположительно к осени до уровня в $300-400 за м2 за квартиры на вторичном рынке.

Во-первых, скорей всего финансовый кризис не позволит банкам в этом году ни увеличить объемы ипотечных кредитов ни снизить ипотечные ставки. До конца года объемы кредитов будут очень небольшими, а ставки будут высокими.

Во-вторых, начиная с мая настанет срок возврата основной суммы задолженностей по ипотечным кредитам, выданным в 2007 г. А это были наибольшие объемы кредитов, выданных за последние три года – в мае-сентябре 2007 г. было выдано кредитов на 1,7 млрд сомов. Если до этого большинству заемщиков удавалось закрывать процентные платежи по кредиту, то выплата процентов вместе с долей основного долга может вызвать у них значительные затруднения. К тому же из-за кризиса доходы у всех резко сократились, и это также снизило способность заемщиков закрывать выплаты по кредитам. Значит, стоит ожидать множества дефолтов по кредитным выплатам, что вынудит банки выбрасывать на рынок залоговые недвижимые активы, и это будет давить на цену в сторону ее понижения.

В-третьих, надежда на возвращающихся мигрантов с «большими деньгами» скорей всего не оправдается. Кардинально большого потока возвращающихся не наблюдается, так как в большинстве своем наши мигранты остаются за рубежом и соглашаются на меньшую зарплату. А те, кто вернулся, заинтересованы в большей степени во вложении в прибыльный бизнес, чем в пока еще, по их мнению, дорогие и неокупаемые недвижимые активы.

В-четвертых, стоит отметить, что по некоторой информации, на вторичном рынке сделки с квартирами уже сегодня заключаются по средней цене в $500 за м2, что на 44% ниже средней цены предложения. Т.е. реальная цена сделок уже упала до уровня средних цен предложения октября-ноября 2006 года.

На основании вышеприведенных доводов можно сказать, что рынок недвижимости еще никак не достиг своего дна, а надежды на скорый рост цен на рынке недвижимости излишне радужны.

Таблица 1. Изменение цен на квартиры
Таблица 2. Цены на квартиры на вторичном рынке и объемы ипотечных кредитов

Прикрепленные файлы

 300309nedv_1.gif ( 7.84 килобайт ) Кол-во скачиваний: 5
 300309nedv_2.gif ( 18.56 килобайт ) Кол-во скачиваний: 5